Соколова К. Інвестиції в житлову нерухомість України: що має знати китайський інвестор

Ксенія Соколова
юридична компанія «Ти і право» Ленівський Груп»

Громадяни Китаю почали більше цікавитись українськими квартирами. Причини цього цілком очевидні: вартість українського житла є однією з найнижчих у Європі та значно поступається в ціні китайському. Порівняймо, ціна на квадратний метр у Києві стартує від 800 доларів для вторинного ринку житла і від 1100 – для первинного. У Пекіні середня вартість квадратного метра перевищує 9,1 тисяч доларів за квадратний метр. У місті Шенчжень вона ще вища – 9,3 тисяч доларів за квадратний метр.

Максимальну вигоду в Україні дають інвестиції в будівництво на початковому етапі, коли квадратний метр може коштувати і $500, хоча цей варіант іноземці не розглядають насамперед через ризики, пов’язані з термінами здачі об’єкта й необхідністю робити в подальшому ремонт.

ХТО КУПУЄ ТА ЩО КУПУЮТЬ?

Найчастіше іноземними інвесторами в українське житло виступають нерезиденти-родичі українців, а також бізнесмени або середній менеджмент іноземних компаній. Останні або самі купують житло, або роблять це за рахунок підприємства.

Ще одна нечисленна категорія покупців – іноземні студенти з КНР, які навчаються в університетах Києва, Харкова, Дніпра, Львова, Ужгорода та Одеси.

Крім тих, кому на період роботи чи навчання треба жити в Україні, більшає кількість охочих отримувати інвестиційний дохід від покупки квартири, яку можна здавати в оренду. У такому випадку найвищий/максимальний інтерес для інвесторів становить відносно нове житло (не старіше 10 років) у розвинених районах ближче до центру столиці, оскільки цей актив у подальшому можна здати чи продати дорожче.

СКІЛЬКИ МОЖНА ЗАРОБИТИ?

Якщо говорити про український ринок нерухомості, то захмарних прибутків інвесторам тут не варто очікувати, насамперед зважаючи на помірні ціни у валюті. Водночас дохідність від здачі в оренду нерухомості в Києві порівняно висока – в середньому 7–8% річних. Так, якщо взяти до уваги середню вартість оренди однієї кімнати в Києві та Пекіні, то дохід від здачі житла в оренду становитиме для Києва – 5–10% річних, для Пекіна – 1–3% річних. А тому такі інвестиції є доволі виправданими. До того ж, на думку експертів, у подальшому вартість оренди, на відміну від вартості житла, у Києві лише зростатиме.

ПРАВА ТА ОБМЕЖЕННЯ ІНОЗЕМНИХ ІНВЕСТОРІВ У НЕРУХОМІСТЬ

У цілому, щодо купівлі нерухомості українське законодавство прирівнює в правах нерезидентів із громадянами України, за умови, що вони перебувають в Україні на законних підставах.

Таким чином, іноземні громадяни мають можливість купувати та на власний розсуд розпоряджатися об’єктами нерухомості – користуватися, дарувати, здавати в оренду, обмінювати, продавати, закладати, відчужувати, передавати в спадок і навіть вносити як установчий внесок в статутний фонд при реєстрації підприємств. Купувати квартиру можна і на кілька власників-іноземців, їм також будуть гарантовані рівні права.

Водночас існують певні обмеження й особливості для іноземців порівняно з резидентами України, про які варто знати.

  1. Іноземці мають право купляти нерухомість в Україні, незалежно від того є вони фізичними особами чи юридичними.
  2. Іноземці, які нелегально перебувають на території країни, не мають права купувати тут нерухомість.
  3. Іноземець може набувати у власність будь-яке нерухоме майно за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення (що встановлено частиною 2 ст. 81 та частинами 2–3 ст. 82 Земельного кодексу України). Але, оскільки в цій статті ми розглядаємо особливості купівлі квартир, детально зупинятися на цьому пункті не будемо.
  4. Особиста присутність інвестора при реєстрації прав власності не є обов’язковою – його може замінити представник, який має довіреність. У випадках, коли така довіреність видана на території іншої держави, вона повинна бути належним чином легалізована / апостильована й перекладена українською мовою, якщо міжнародними угодами не передбачено інше.
  5. Якщо іноземець має намір придбати нерухомість особисто, йому потрібно отримати індивідуальний податковий номер.
  6. Договір купівлі-продажу нерухомості обов’язково укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню.

З ЧОГО ПОЧАТИ КУПІВЛЮ КВАРТИРИ?

Найперше варто вивчити пропозиції на ринку нерухомості. Підібрати найкращі об’єкти за адекватними цінами допоможуть професіональні ріелтори. Такими в Україні є, наприклад, АН «Киев Дом Сервис», які пропонують, окрім якісної аналітики ринку, повний супровід та юридичну чистоту угод в операціях із нерухомістю.

Потрібно знати, що перед купівлею обраного об’єкта нерухомості китайському інвестору, який діє не через представника, доведеться самостійно підготувати пакет документів, котрий включає:

  1. Підтвердження легального перебування в Україні. Такими документами можуть стати посвідка на проживання, віза або ж факт перебування на території України в межах часових рамок для резидентів країн, з якими встановлено безвізовий режим.
  2. Документ, що засвідчує особу. Паспорт громадянина іноземної держави повинен бути перекладений українською мовою.
  3. Для здійснення угоди іноземцю необхідно отримати реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН).
  4. Якщо іноземець перебуває в шлюбі, знадобиться згода другого з подружжя. Якщо в документах іноземних громадян відсутні відмітки про сімейний стан, вони повідомляють нотаріуса про своє перебування (незнаходження) в шлюбі за допомогою відповідної заяви.

ФІНАНСОВА СТОРОНА ПИТАННЯ ТА ІСТОТНІ УМОВИ ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ

Одне з найчастіших питань, яке виникає в інвесторів із КНР: чи можливо купити квартиру за готівку. Постановою правління Нацбанку України від 29.12.2017 № 148 встановлено заборону на здійснення платежів між фізособами за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі понад 50 000 (п’ятдесят тисяч) гривень. Оскільки зазвичай вартість нерухомості значно перевищує таку суму, розрахунок може бути тільки безготівковим способом, наприклад шляхом переказу коштів із поточного рахунку на поточний рахунок. Здійснити такий переказ можна і за допомогою SWIFT-платежів із власного рахунку, проте з урахуванням банківських комісій та часто із залученням документів, що підтверджують джерело походження коштів.

Не варто забувати й про те, що нерезидент як фізична особа має право ввозити в Україну через державний кордон готівку в еквіваленті не більше як 10000 євро без письмового декларування. У разі, якщо нерезидент ввозить суму, що перевищує вказану, то він повинен задекларувати її митному органу та отримати митну декларацію.

Якщо іноземець живе й працює в Україні (має посвідку на проживання, дозвіл на працевлаштування, офіційний дохід у розмірі, який влаштовує банк), за наявності поручителя, громадянина України, та додаткового забезпечення він може оформити іпотечний кредит. Але врахуйте: кожен банк сам встановлює вимоги для певної категорії позичальників, тому умови оформлення іпотеки дещо відрізнятимуться.

Аби зменшити ризики обох сторін, пов’язані з продажем нерухомості та її оплатою, радимо звернути увагу на договір ескроу-рахунку як механізм забезпечення виконання зобов’язань «по оплаті проти поставки». Його суть така: покупець відкриває в узгодженому сторонами банку поточний рахунок із спеціальним правовим режимом (ескроу-рахунок), на який переказує обумовлену суму (як правило, вона дорівнює вартості нерухомості). Одержувачем коштів із такого рахунку виступає продавець, але отримати кошти з нього він зможе, лише надавши банку документи, що підтверджують виконання ним зобов’язань на користь покупця, наприклад витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем-нерезидентом.

За загальним правилом на території України всі розрахунки повинні здійснюватися лише в національній валюті – в гривнях. Водночас є певні винятки, які дозволяють здійснювати оплату в іноземній валюті. Так, за українським законодавством, нерезидент-інвестор для цілей інвестування, включаючи оплату нерухомості, має право відкрити валютний ескроу-рахунок у банку України, а фізична особа-резидент, в свою чергу, має право відкрити поточний валютний рахунок, на який можуть бути зараховані кошти від продажу нерухомості нерезиденту-інвестору. Це дозволяє нерезиденту-інвестору здійснити переказ валюти з-за кордону безпосередньо на свій валютний ескроу-рахунок, відкритий у банку України, а далі здійснити з нього оплату за нерухомість за договором купівлі-продажу на поточний валютний рахунок фізичної особи-резидента (продавця).

Одна з переваг такого варіанту – те, що, на відміну від розрахунків у гривнях, у випадку зриву угоди нерезидент не зазнає суттєвих втрат, пов’язаних із банківськими комісіями: спочатку під час продажу іноземної валюти, а потім знов під час її купівлі з метою повернення за кордон.

ЮРИДИЧНА ПЕРЕВІРКА (DUE DILIGENCE) ПРИ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ

Купівля нерухомого майна – досить відповідальна справа. З огляду на залучення солідної суми грошей, є великий ризик нарватися на шахрайство. Крім того, неправильно укладений договір може бути анульований, про це не варто забувати.

Також, відчуваючи вашу зацікавленість, продавець може запропонувати укласти договір завдатку, чого теж не слід робити, як мінімум, до тих пір, поки ви не будете впевнені, що об’єкт нерухомості, який хочете придбати, не має правових недоліків.

Крім того, не треба повною мірою покладатися лише на перевірку нотаріусом, оскільки вона здійснюється не всебічно, а виключно за державними реєстрами на предмет наявності зареєстрованих заборон (обмежень, обтяжень) за сторонами угоди та за предметом угоди, і не передбачає, наприклад, перевірку щодо наявності судових спорів щодо об’єкта нерухомості.

Аби уникнути фінансових та правових ризиків, ще до початку проведення підготовки документів необхідно перевірити «юридичну чистоту» об’єкта нерухомості. Для цього дуже важливо заручитися підтримкою кваліфікованого юриста, який захистить вас від різних небезпек при здійсненні угоди.

Обсяг юридичної due diligence, передусім, залежить від особливостей самого активу, а також історії володіння таким активом (перевіряти будуть, яким способом купувалося право власності, наприклад, шляхом приватизації, будівництва, покупки; наявність одного або кількох власників, чи минули строки позовної давності у випадку зміни власників тощо). Тобто перевірці підлягає та обставина, наскільки законно нинішній продавець придбав той актив, який зараз продає. Зокрема, якщо правовстановлюючим документом є рішення суду, навіть якщо воно набрало чинності, слід детально ознайомитися з матеріалами судової справи й дати правову оцінку такому рішенню й обставинам, в яких воно було ухвалено, щоб уникнути в майбутньому неприємних сюрпризів.

У випадку купівлі нерухомості на первинному ринку (інвестиційної нерухомості в об’єкті будівництва) юридичній перевірці будуть підлягати документи забудовника на право користування землею, дозвільна документація на будівництво, а також сам правовий механізм продажу нерухомості, що будується, і ті документи, які будуть запропоновані забудовником для підписання інвестору-нерезиденту. Якщо предметом угоди стануть корпоративні права (частка в статутному капіталі юридичної особи), необхідно додатково перевірити юридичну особу (здійснити юридичний, бухгалтерський та податковий due diligence його діяльності).

Обов’язковий етап – комплексна перевірка інформації за всіма доступними державними реєстрами на предмет наявності зареєстрованих заборон (обмежень, обтяжень), відкритих виконавчих проваджень щодо продавця, а також щодо наявності судових спорів.

Неодмінно об’єкт буде перевірений щодо того, які особи в ньому зареєстровані і чи є серед них неповнолітні, чиї права можуть порушити при продажу об’єкта. Крім того, необхідно перевірити актив на предмет наявності (або відсутності) поточних зобов’язань власника за договорами, пов’язаними з його експлуатацією. І лише якщо юридична оцінка об’єкта підтвердила відсутність правових дефектів та юридичних ризиків, можна починати підготовку до оформлення купівлі.

ПІДГОТОВКА ДОКУМЕНТІВ: ФОРМАЛЬНІ ПРОЦЕДУРИ

Як було зазначено вище, для того, щоб іноземний громадянин мав можливість бути стороною в угоді з купівлі нерухомості, він повинен отримати ідентифікаційний код платника податків. Цей документ знадобиться також для відкриття ескроу-рахунку (чи інших рахунків) у банківських установах в Україні, ведення підприємницької діяльності на території України, працевлаштування (отримання права на працевлаштування), навчання тощо.

Одержати податковий номер нерезидент може самостійно або доручивши це довіреній особі. Для цього до відповідного органу Державної фіскальної служби подається заява за встановленою формою й паспорт іноземного громадянина з перекладом на українську мову та підписом перекладача, завірений нотаріально, а також нотаріальна копія такого перекладу (якщо документи подаються представником, то додається відповідна довіреність на представника, засвідчена нотаріально).

Далі необхідно підписати договір відкриття рахунку умовного зберігання, на підставі якого нерезиденту-інвестору буде відкритий ескроу-рахунок в іноземній валюті. Порядок відкриття такого рахунку нерезиденту-інвестору регулюється відповідною банківською інструкцією й займає в середньому кілька днів.

Наступний етап – сплата необхідних податків. За встановленими законодавчо нормами податок із доходів фізичних осіб (ПДФО), військовий збір й оплата до Пенсійного фонду відбувається до підписання угоди в нотаріуса (нотаріус зобов’язаний перевірити наявність квитанцій про їхню сплату до здійснення угоди), а всі інші витрати – у день операції.

При продажу нерухомості платником ПДФО (5% від ціни нерухомості) і військового збору (1,5% від ціни нерухомості) у випадку не першого продажу в поточному році та володіння об’єктом менше трьох років є продавець.

Зобов’язання зі сплати збору до Пенсійного фонду (1% від ціни нерухомості) нормативно покладаються на покупця нерухомості.

Решта ж витрат, пов’язаних з оформленням угоди, зокрема й витрати на мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості, може бути поділена між сторонами порівну.

Після перевірки здійснення всіх необхідних сплат та дієздатності сторін (повноважень їхніх представників) нотаріус сформує всі необхідні витяги з державних реєстрів. Після цього сторони можуть підписати договір купівлі-продажу нерухомості, а нотаріус – засвідчити підписи сторін та зареєструвати в державному реєстрі угоду купівлі-продажу. Далі за заявою однієї зі сторін договору реєструє право власності на нерухомість у державному реєстрі за покупцем. З цього моменту нерезидент вважається власником нерухомості, а продавець (на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем-нерезидентом) може замовити переказ коштів на свій поточний рахунок. Як правило, для цього банку достатньо одного дня.

Ставши власником нерухомості, нерезидент зобов’язаний забезпечити її належне обслуговування. Для цього, не відкладаючи, необхідно підписати договір про надання комунальних послуг з обслуговуючою організацією (зазвичай приватним ЖЕКом), а також договори на холодне й гаряче водопостачання, опалення та забезпечення нерухомості електроенергією.

Зазначимо, наведені в статті положення це всього лише загальні правила та рекомендації, проте кожна угода може мати свої особливості, зумовлені як її суб’єктним складом, так й об’єктом угоди. Значення також має той факт: купується нерухомість як готовий об’єкт або майнові права на неї (наприклад, якщо житло ще будується). Крім того, ще на етапі купівлі нерухомості нерезиденту варто замислитися над тим, як він зможе «вивести» грошові кошти з території України у випадку продажу придбаної нерухомості.

У зв’язку з вищевикладеним та з метою мінімізувати існуючі ризики при купівлі-продажу нерухомості, можна рекомендувати нерезидентам при оформленні угоди звернутися до стороннього (незацікавленого в продажу) фахівця. Юридична компанія «Ти і право» Ленівський Груп» пропонує свої послуги в комплексному супроводі купівлі нерухомого майна, а також будь-які консультації з цього питання. Звертайтеся, і нехай ваш бізнес буде безпечним і прибутковим!